关于《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》的政策解读

　　为贯彻落实《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》《市政府关于进一步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》等文件精神，进一步加强全市住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，市住建局对《常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则》（常政办发〔2016〕179号）进行了修订，制定了《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》（以下简称《实施细则》），现将有关政策解读如下：

　　《实施细则》自2017年施行以来，对规范市区住宅专项维修资金使用管理，提高工作效率，方便业主申请使用，保障维修资金使用公开透明安全等方面发挥了重要的作用。经过五年多的发展，我市大部分商品住宅物业保修期限届满，房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的需求日益增大，对维修资金的使用和管理水平提出了更大考验和更高要求。2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》以及随之修订的《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》，对有关维修资金管理的规定都作出了相应调整和明确。为此，有必要抓紧对《实施细则》进行修订，进一步优化使用流程，在规范管理的基础上更方便业主申请使用。

　　3.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）;

　　8.《市政府关于进一步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》（常政发〔2016〕130号）。

　　本次修订不是系统性全面修订，而是在保持原《实施细则》既有框架和主要内容的基础上，立足于全市协同、规范有序、扩面增效、方便使用为原则，重点围绕明确属地责任、优化维修资金使用流程、增加简易使用程序、扩面应急使用适用范围、优化大额项目招标程序等内容进行修订，为规范维修资金使用提供制度支持。

　　本次修订，在条文上由原来的25条增至27条，主要修改18条。修改的内容主要包括：

　　1.增加《中华人民共和国民法典》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《常州市住宅物业管理条例》《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》作为《实施细则》修订的法律依据（第一条）。

　　2.将维修资金使用管理的实施范围调整为全市，形成大市统一管理模式和规范标准（第一条）。

　　1.根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，调整《实施细则》适用范围相一致（第二条）。

　　2.明确属地责任，市住建局负责全市维修资金的指导和监督工作，市住房保障中心负责对新北区、天宁区、钟楼区维修资金使用进行指导、监督和考核工作，新北区、天宁区、钟楼区物业管理主管部门负责所辖区域内维修资金使用日常管理工作。溧阳市、金坛区、武进区、常州经开区物业管理主管部门负责本辖区域内维修资金使用管理工作（第三条）。

　　1.根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定，增加了维修资金使用原则（第五条）。

　　2.根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，降低了申请人使用维修资金征求相关受益业主意见表决门槛（第十一条第二项、第二十条）。

　　1.一般程序中组织现场查勘时间由原来的7个工作日缩短至3个工作日，审核申报材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日，审核结算材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日（第十一条第一项、第四项、第六项）。

　　2.应急程序中组织现场查勘时间由原来的5个工作日缩短至2个工作日，审核申报材料由原来的5个工作日缩短至3个工作日，审核结算材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日（第十四条第一项、第四项、第六项）。

　　经统计分析，《实施细则》自施行以来受理报修的项目中，屋面和外墙渗漏占80%，使用维修资金占比57%。为提高维修资金使用率，破解维修资金“动用少、使用难”的情况，本次修订增加了简易程序，结算金额在8000元以下的屋面和外墙维修、更新和改造项目即可使用。该程序把原来的两次审核、公示精简为一次审核、公示。业主申请报修，取得现场查勘回复意见书后，就可以开始编制预算和方案进行施工，同步进行征求业主意见。工程竣工验收后将结算所需材料送交物业管理行政主管部门进行结算申报、审核和公示（第十五条）。

　　1.根据《常州市住宅物业管理条例》第五十五条规定，调整应急维修适用内容相一致，增加并调整外墙渗漏、楼顶脱落危险、消防设施出现功能障碍等发生危及房屋安全及人身、财产安全的紧急情况（第十二条）。

　　2.明确应急维修申请人提交使用申报材料的时间为取得现场查勘回复意见书后三个月内（第十四条第三项）。

　　明确申请使用金额5万元以上的项目，由社区居委会将项目信息在物业管理公共平台公示；申请使用金额20万元以上的项目，应经维修资金代管机构通过政府采购方式确定的工程造价咨询服务机构进行预审，并通过招标代理机构以公开招标方式选择施工单位，招标公告和公示信息应在省级以上招标投标公共服务平台发布（第十八条）。

　　本次修订增加了工程质量保证金收取、划转的规定，督促施工方提高质量意识，优化施工方案，提升工程质量，在保修期满后及时申请划转，避免资金长期挂账（第二十三条）。

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