什么时候入市？上海拿地逾一年尚未开项目盘点

　　无奈之下，很多开发商选择了“高周转、低利润”的跑量模式，拿地后迅速开盘，迅速回笼资金，迅速去拿下一宗地……

　　与之形成明显对比的，是还有一批开发商，依然保持着“不焦不躁”的淡定，拿地后不着急开发，项目推进速度慢，甚至他们中，有不少房子已经基本完工才入市销售。

　　今天我们就一起来聚焦于这些长时间处于开发准备阶段的地块及其背后的开发商，进行深入的分析与盘点。

　　在房地产市场低迷、民企开发商资金链紧张的背景下，城投托底拿地成为一种普遍现象，但由此也滋生了一系列问题，如项目开工进度缓慢、入市周期延长等。

　　以金桥集团为例，2020年9月16日，金桥集团成功以底价11.6687亿元竞得自贸区临港新片区综合区04PD-0107单元内的D21-04、D21-05、D22-01、D24-04、D18-01、D23-01地块，即金港星海湾项目。然而，该项目直至去年6月方才首次开盘，距其获取地块已长达两年半之久。

　　随后，金桥集团于2021年12月再度在该片区摘得三幅地块。但根据金桥集团2024年半年度报告，这三幅地块从获取到正式开工建设均耗时一年，且截至目前，尚未在市场上公开亮相。

　　另据透露，自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元内的E08-01、E07-01、E03B-01、E04B-01、E04A-01地块正努力争取于今年入市。至于其余两幅地块，其具体入市时间尚待进一步明确。

　　除了金桥集团外，城投企业中开发进度缓慢的还有港城集团。2021年12月，港城集团联合浦开集团摘得自贸区临港新片区PDC1-0303单元WSW-C4A-01街坊WSW-C4A-01-04地块，然而，时至今日，距离该地块竞得已逾两年有余，该项目却仍未正式进入市场销售阶段。

　　进一步观察，港城集团不仅在这一地块上进展缓慢，其在2022年6月竞得的临港新片区PDC1-0103单元和PDC1-0401单元的两幅地块和2022年9月竞得的自贸区临港新片区PDC1-0401单元I06-01、I15-01地块，截至目前也均未实现入市销售。

　　事实上，港城集团开发慢有迹可循。港城集团开发的港城滴水湖馨苑项目，目前虽已入市至第七期，但追溯其项目拿地时间，可上溯至2008年，距今已长达16年。

　　当然，城投企业开发进程滞缓并非个别现象，浦开集团、新长宁集团、大宁资产、松江新城开发、奉发集团、苏河湾集团等多家城投企业同样面临开发进度缓慢的问题。

　　除了城投平台类公司的拿地开工率慢之外，民营企业之中也不乏以“慢开发”为主的房企，比如豫园股份、上海恒文投资、上海泉山地产。

　　以豫园集团为例，2022年9月，豫园股份与蚂蚁集团联合体摘得黄浦福佑地块，根据地块出让要求，该地块交地后6个月内必须开工。

　　然而自该地块出让之后，市场上关于该地块的消息可谓是少之又少。拿地至今，地块连设计方案都尚未公示，也未查询到到地块开工的信息。

　　再观上海恒文投资，2021年1月，上海恒文投资以9.04亿元的价格拿下临港奉贤园区地块，成交楼面价8229元/㎡，溢价率高达7.11%。然而拿地以来，除了2022年8月项目设计方案的公示和同年11月的开工消息外，未有进一步的公开信息。

　　截至目前，距离项目土地获取已过去三年之久，项目依旧未有入市销售的具体迹象。而按照项目备案的建筑工程施工许可证信息来看，若是顺利进行，项目目前已是竣工状态。

　　无独有偶，上海恒文朱家角地块也是在2022年7月27日拿地后，直到2023年4月才取得建筑工程施工许可证，计划4月19日开工，从拿地到开工差不多有9个月时间。

　　进入今年六月，市场曾流传出该项目或将于6月开放售楼处、第三季度推向市场的消息。然而，时至今日，已步入第四季度，项目仍未正式入市，且售楼处亦尚未对外开放。

　　事实上，对于恒文来讲，慢开发速度已成普遍现象。在杭州，恒文璞悦江南拿地后迟迟未入市，硬生生的熬成准现房才开卖，而其所在板块的新房限价亦从2020年源翠府收官时的2.13万/㎡已经抬升至2.36万/㎡。

　　在上海，恒文星尚湾项目自2009年取得土地后，经过三年时间才正式推向市场，并且直至2022年6月才完成全部销售，期间项目售价几乎翻了一番。

　　另外，恒文璞悦项目也面临了较长的开发周期，该项目于2013年取得土地，但直到2019年才进入市场销售，从土地获取到市场推出的时间跨度接近六年。

　　上海泉山地产亦属于开发节奏比较慢的企业。去年八月，该公司以3.53亿元人民币成功竞得浦东新区惠南新市镇宣桥21和22单元D-02地块。

　　今年一月，该地块项目的设计方案正式公示，规划建设多栋高层住宅。然而，直至今年四月，项目方始获得建筑工程施工许可证，并计划于四月初正式启动施工。此时，距离公司竞得地块已过去八个月，而同期出让的绿城、同济地块项目已相继入市。

　　据公开资料，上海泉山地产成立于2003年9月30日，系一家深耕上海的本土民营企业，过往在上海成功开发了包括现代华庭、金悦华庭、悦城华庭、欣悦华庭等在内的多个住宅项目。

　　从过往项目开发历程来看，上海泉山地产的开发进度普遍偏慢。以奉贤区的悦城华庭和欣悦华庭为例，两项目地块均于2015年2月获取，其中欣悦华庭于2017年7月方得入市，距拿地时间已逾两年；而悦城华庭更是直至2019年5月方得入市，距拿地时间已长达四年之久，且入市时项目已呈现为现房状态。

　　和内地房企“高周转”的住宅开发模式不同，港企普遍有长线投资、长期囤地的习惯，通过“慢”开发获得更高溢价。

　　他们在香港拿到土地后可以十年不开发，充分赚取土地溢价。即便项目建成后，很多企业也喜欢在市场景气时分批销售，结果一年比一年卖得贵，利润极为可观。后来在进入中国内地市场后，也将这一开发模式复制过来。

　　以嘉里建设为例，该公司于2022年1月以133.29亿元人民币成功竞得上海市黄浦区金陵东路综合用地。然而，直至去年5月初，金陵路项目的一期4幅地块（64-67地块）才正式开启报建流程，并于同年8月23日启动建设，项目总投资额约为180亿元人民币。

　　据悉在获得首批四块土地后，嘉里建设在其年报中明确表示，预计住宅部分将于2025年开始预售，而办公室、零售及酒店等业态则计划于2028年推出招租。

　　值得注意的是，尽管上海的某些地块上市节奏较慢，但整体而言，开工率依然保持在较高水平。

　　这一现象的背后，与地块出让预合同的严格规定密切相关。公开资料显示，在地块出让过程中，预合同明确要求开发商必须在土地交付后的12个月内开始施工。

　　若开发商无法如期开工，必须提前30天向出让人提交延期建设的申请。只有在得到出让人同意的情况下，项目的竣工时间才能相应地推迟，但延期不得超过一年。

　　此外，预合同还规定，如果受让人未能在合同约定的日期或经同意的延期日期内开始建设，那么每延期一天，受让人需向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。在这种情况下，出让人有权要求受让人继续履行合同。

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