国资房企也缺钱：“京圈一哥”频卖资产丨公司

　　首开股份出售资产的动作一直在进行，截至今年9月底，首开股份负债总额仍然较大，且净利润亏损达30.65亿元，而销售业绩却只完成了年初制定目标的50%。

　　10月27日，首开股份发布公告称，计划转让北京首开瑞泰商业管理有限公司（以下简称“瑞泰商管”）100%股权及全部债权，评估值7.67亿元。

　　公告显示，瑞泰商管成立于2022年，是北京市朝阳区望京首开广场写字楼的产权方。2023年1~4月，该公司营业收入2175.71万元，净利润831.46万元，净资产3548.55万元，负债总额约为10.19亿元，资产负债率约96.64%。

　　针对上述出售情况，首开股份表示，首开广场自持经营多年，租金收入涨幅不大，带来的利润和净现金流有限，未来增值潜力较小，对其进行处置有利于快速回笼资金，优化公司财务状况。

　　首开股份出售资产的动作一直在进行，截至今年9月底，首开股份负债总额仍然较大，且净利润亏损达30.65亿元，而销售业绩却只完成了年初制定目标的50%。

　　此次并非首开股份初次挂牌转让旗下资产。10月24日，首开股份正式挂牌出让旗下两家全资子公司100%股权及债权，分别为北京首开云锦铂郡商业管理有限公司（以下简称“铂郡公司”）和北京首开云锦璞瑅商业管理有限公司（以下简称“璞瑅公司”）。

　　铂郡公司主要业务为租赁经营北京朝阳区的铂郡商街项目，评估后股东全部权益价值为1.96亿元；璞瑅公司主要业务为租赁经营北京丰台区的璞瑅商街项目，评估后股东全部权益价值为3.4亿元。

　　更早前10月9日，首开股份公告了转让北京联宝房地产有限公司（以下简称“北京联宝”）的相关进展。据悉，北京联宝分别由首开股份、香港皓年持股61.5%、38.5%，该公司现主要业务为租赁经营北京市朝阳区联宝公寓项目。

　　公告显示，联宝公寓建筑面积2.5万平方米，2020~2022年租赁收入分别为1691万元、1926万元和1299.6万元，平均出租率为99%、99%和65%。按照挂牌评估价和财务人员核算，出售联宝公司61.5%股权后，首开股份可实现所得税前利润约3.5亿元。

　　值得注意的是，北京联宝已经多次被摆上货架。早在2022年8月，首开股份董事会议就通过议案，拟挂牌转让北京联宝全部股权。去年12月，北京联宝二上货架。2023年9月28日，公司征集到意向受让方一名，但首开股份并未公布具体信息。

　　对于首开股份频甩资产行径，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，从财务角度来看首开股份面临着较大的资金压力。公司经营性现金流为负，持有货币资金虽然约226.3亿元，但一年内到期的非流动负债约102.03亿元，总负债2325亿元。因此通过甩卖资产来回笼资金，应该是为了缓解短期资金压力的举措。

　　事实上不止今年，去年年底首开股份也曾集中挂牌出售项目。2022年12月15日，该公司拟转让北京老牌商场复兴商业城，评估值为1.79亿元；11月21日，拟转让北京朝阳区首城商街，项目评估值为3.223亿元；11月16日，以20.39亿元出售北京发展大厦有限公司全部股权及约1.57亿元债权；11月9日，拟转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权。

　　据此推算，首开股份可通过转让资产获得约30亿元的资金，而将优质资产接连出售，也侧面突显出首开股份对资金的渴望。

　　资产处置之外，首开股份也在依托国资背景发行多笔债权融资。根据统计，截至上半年末，首开股份发行债券产品147亿元，包括公司债50亿元和中期票据97亿元。9月，首开股份2023年度第七期、第八期、第九期三期中票获批，共计发行108亿元。

　　报告显示，首开股份前三季度营业收入326.4亿元，同比增长68.37%；净利润亏损30.65亿元，亏损同比大增438%。

　　“今年以来房地产行业持续低迷，多家房企出现亏损，首开股份出现大幅亏损并不意外。进行资产转让可快速回笼资金，快速缓解其资金压力。”一位房地产行业分析师表示。

　　对于净利润减少，首开股份解释称一方面是公司年初至报告期末平均毛利率11.99%，较上年同期下降9.65个百分点；另一方面是非上市权益工具投资公允价值降低，以及确认联合营企业投资损失所致。

　　这一说法与2022年业绩发布时初步吻合。2022年首开股份出现自2001年上市以来的首亏，营业收入479.2亿元，下滑29.32%；净利润亏损4.61亿元，同比下滑274.81%。

　　尤其是去年上半年，净利润亏损达到14.2亿元，其中由和信金泰项目公司所开发的熙悦林语，给首开股份带来了5.1亿元的净利润亏损。

　　公开资料显示，熙悦林语位于北京市大兴区旧宫镇，2017年4月由首开股份、保利、中海、龙湖联合体以127亿元总价和70%企业自持面积拿下。该项目可售面积只有30%，且销售价格限价每平方米均价不超过5.2万元。

　　当高溢价、高自持遇上限价，项目的利润空间就难以得到保障。截至2022年上半年，和信金泰营业收入1.13万元，pg电子游戏官网净利润亏损5.1亿元。

　　为减少亏损，此前首开股份曾试图以15亿元底价转让和信金泰49.93%股权，未能成功转让。去年年底，龙湖和中海退出该公司，股权变更后首开股份和保利各占50%。

　　在各方面资金压力下，首开的投资力度似乎有所减小。2023年以来，首开股份参与了北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、厦门等高能级城市的公开市场土拍。从结果来看，今年上半年，首开股份以底价获取北京市昌平区南邵镇一宗纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。

　　7月20日，首开股份在北京土地市场以总价31.97亿元+现房2.3万平方米摇号，摘得昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目相关地块，项目占地面积6.15万平方米。

　　一天后，以12.65亿元在厦门土地市场竞得2023P07号湖里区马厝地块，项目占地面积0.89万平方米；7月25日，又以22.82亿元拿下北京市顺义区顺义新城第1街区地块，成交金额22.82亿元，溢价率0.53%，未来销售指导价为4.6万元/平方米。

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